شاخص‌های
آماری و ارقام مربوط به هزینه ساخت و ساز، قیمت و خرید مسکن توسط اقشار
متوسط وکم درآمد جامعه نشان می دهد که بازار مسکن ایران در دو سال گذشته و
به دنبال بحران مالی جهان و سیر نزولی قیمت مسکن در کشورهای صنعتی، با
تحولات مثبت و مورد انتظار گروه های کم درآمد و متوسط جامعه مواجه شده است.
دکتر محمود احمدی نژاد رئیس جمهوری، اعلام کرده که برای اولین بار در کشور قیمت مسکن سیر نزولی داشته است ولی در چنین شرایطی برخی افراد مطرح می‌کنند که در این بخش رکود وجود دارد، در حالی که نباید مسکن دائم در بورس خرید و فروش باشد زیرا برای زندگی ایجاد شده است اما این افراد اظهار می‌کنند به دلیل اینکه دیگر در بخش مسکن سود صد در صدی وجود ندارد پس اقدامات انجام شده مناسب نیست یا اگر در بخش مصرف بنزین منحنی گذشته ادامه می‌یافت، امروز میزان مصرف بنزین به 115 میلیون لیتر رسیده بود، در حالی که اکنون 64 میلیون لیتر است.
شاهد این مدعا، کاهش قیمت مسکن در سال های 87 تا کنون بوده است و شاخص هزینه تولید ساختمان نیز این موضوع را ثابت می کند.
قیمت مسکن با وجود تورم حدود 25 درصدی سال 87، و متوسط 10 درصدی سال های 88 و 89 کاهش داشته است. در حالی که انتظار می رود متناسب با تورم این سه سال 50 درصد افزایش یابد اما نه تنها افزایش نیافت بلکه حدود 20 تا 30 درصد به طور متوسط کاهش داشته است و این موضوع عملا به معنای کنترل بازار و کاهش قیمت است.
کنترل رشد اعتبارات بانکی و نقدینگی و کاهش تورم به زیر 10 درصد، ساخت و ساز حدود 400 میلیون متر مربع مسکن در دولت نهم و دهم، ساخت مسکن ارزان قیمت وطرح های مسکن مهر و... باعث ایجاد ثبات و کاهش هزینه تولید و قیمت مسکن در سه سال اخیر شده و با کنترل سفته بازی، دلالی و خرید و فروش، به تقویت تقاضای واقعی و موثر و خانه دار شدن خانوارهای فاقد مسکن کمک کرده است.
اگر کنترل نقدینگی و تورم انجام نمی گرفت و ساخت و سازها و طرح مسکن ارزان قیمت و مسکن مهر و... اجرا نمی شد، در حال حاضر باید طبق روند کاذب قبلی، شاهد قیمت مسکن سه تا چهار میلیون تومانی در تهران می بودیم اما در روند فعلی قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران زیر 2 میلیون و 1.5 میلیون تومان است و این، به معنای کاهش 50 درصدی قیمت مسکن در مقایسه با روند کاذب سوداگرانه قبلی با در نظر گرفتن تورم و... است.
اگر چه به عقیده برخی کارشناسان، نوسازی بافت های فرسوده یک ضرورت است و بخشی از ساخت و سازها در بافت های فرسوده صورت می گیرد اما در شهرک های جدید اطراف تهران وشهرهای بزرگ و سایر شهرها، ساخت وسازهای جدید نیز صورت گرفته و عرضه واقعی بخش مسکن را افزایش داده است.
این ساخت وساز ها، عرضه مسکن را افزایش داده و ثبات قیمت را به همراه داشته است. قیمت متوسط آپارتمان که در برخی مناطق تهران تا متری 2.5 میلیون تومان در سال 86 و 87 افزایش یافته بود، در سه سال اخیر، به متری 1.4 تا 1.8 میلیون تومان کاهش یافته است و نشان دهنده کاهش 20 تا 40 درصدی قیمت هاست.
کاهش 27 واحدی شاخص بهای تولید مصالح ساختمانی در نیمه دوم سال 87 و نه ماهه سال 88، نیز به معنای کاهش 12 درصدی قیمت مصالح ساختمانی در دو سال گذشته است که باعث شده در مقایسه با تورم، هزینه تولید مصالح ساختمانی کاهش یابد و ساخت و ساز مسکن از نظر تهیه و تامین مصالح ساختمانی ارزان تر تمام شود.
قیمت مسکن در دو سال 87 و 88 سیر نزولی داشته است و باعث شده که سفته بازی و سوداگری و خرید و فروش های کاذب کسانی که به دنبال کسب سودهای بادآورده بوده اند، به شدت کاهش یابد.
اگر چه کسانی به این پدیده نام رکود بازار مسکن داده اند اما اگر به میزان رشد نقدینگی در دو دهه گذشته و روند حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن توجه کنیم، در می یابیم که در شرایط رونق وافزایش خرید و فروش ها، اگر چه تا حدودی ساخت و ساز نیز رشد می کند اما پدیده اصلی بازار، رشد شدید قیمت مسکن است و رشد شدید قیمت ها،عملا به زیان خانوارهای فاقد مسکن، گروه های کم درآمد و متوسط جامعه است و نمی توانیم به این پدیده عنوان رونق به نفع رفاه خانوارها بدهیم. زیرا تنها برج سازان، گروه های پر درآمد جامعه و سفته بازان و دلالان هستند که از چنین شرایطی سود برده اند.
اما درشرایط آرامش، ثبات، ملایم شدن و حتی کاهش قیمت، گروه های کم درآمد و متوسط و افراد فاقد مسکن بهتر می توانند خرید کنند یا خانه خود را به خانه بزرگتر و بهتر تبدیل کنند.
براین اساس، در دوسال گذشته کسانی که قصد خرید مسکن یا تغییر مسکن قبلی خود را داشته اند به خاطر ثبات موجود و حاشیه سود کمتر سوداگری و مبادله ساختمان ها، امکان بهتری برای تحقق انتظارات خود داشته اند و روند ساخت و سازها نیز با روند با ثبات و آرام و با نوسان کمتری مواجه شده است.
در شرایط رشد شدید قیمت ها، بسیاری از واحدهای ساختمانی با عمر کم، تخریب شده اند و مصالح ساختمانی بسیاری از بین رفته است و خانه هایی که از نور و هوای کافی وحیات و باغچه و حوض و.... برخوردار بودند، تبدیل به مجمتع های آپارتمانی شدند و نبود پارکینگ و تراکم جمعیت باعث شده که بسیاری از کوچه ها مملو از خودروهای پارک شده شوند و... در چنین شرایطی، رونق کاذب قیمت مسکن، نه تنها رفاه عمومی را افزایش نمی دهد بلکه باعث ایجاد مشکلاتی در محیط شهری می شود و بسیاری از ساختمان ها وآپارتمان ها درحال حاضر خالی از سکنه رها شده اند و...
در سال های 82 تا 86 به خاطر حرکت سیل نقدینگی به سمت بازار مسکن، برج سازی ها و مسکن گران قیمت مورد توجه قرار گرفت و قیمت مسکن به صورت کاذب وتحت تاثیررشد نقدینگی و رشد تقاضای کاذب توسط کسانی که به دنبال خرید و فروش ملک بودند و متقاضی واقعی خرید مسکن نبودند، رشد بی رویه داشت.
اما در شرایط کنونی ثبات بازار مسکن بیش از هر دوره ای در 10 سال اخیر مشاهده می شود. اگر چه تحت تاثیر اخبار وشایعات مربوط به تاثیر هدفمند کردن یارانه ها و رشد حجم نقدینگی به حدود 240 هزار میلیارد تومان، در برخی مناطق اجاره مسکن و قیمت مسکن با رشد نسبی مواجه شده است اما کارشناسان معتقدند که بخش عمده تقاضای واقعی مسکن از طریق عرضه مسکن ارزان قیمت، شهرک سازی ها و عرضه مسکن مهر کنترل و هدایت شده و پس از گذشت چند ماه از اجرای هدفمندی یارانه ها، ثبات و رونق نسبی در بازار مسکن را شاهد خواهیم بود اما دلیلی برای رشد بی رویه قیمت مسکن وجود ندارد.
تقاضا برای سفته بازی و سوداگری وسود از طریق خرید وفروش ها نیز مدتی است
که متوجه بازار طلا وسکه، ارز و سهام و کالاهای بادوام، وسایل خانگی،
کالاهای لوکس و تجملی و وارداتی و... شده و مانند سال های 82 تا 86 به
بازار مسکن توجه نشان نمی دهد.
کارشناسان معتقدند که طرح ها و ابزارهایی مانند دریافت مالیات و عوارض از کسانی که در سال بیش از یک تا دو معامله خرید ملک و مسکن دارند، هدایت وام های بانکی ومسکن مهر به سمت متقاضیان واقعی و خانوارهای فاقد مسکن شخصی، ساماندهی معاملات مسکن از طریق بنگاه های معاملات ملکی و.... نیز ضروری است زیرا به محض آن که عده ای شرایط را برای سوداگری از طریق بازار مسکن مهیا بدانند، دوباره روند کاذب خرید و فروش ها آغاز خواهد شد.
دولت در کنار برنامه های ساماندهی و صرفه جویی و کنترل مصرف مانند هدفمند کردن یارانه ها و سهمیه بندی که باعث شد مصرف بنزین به جای رشد بی رویه و عبور از مرز 120 میلیون لیتر در روز به حدود 65 میلیون لیتر در روز محدود شود باید برنامه هدایت وام های بانکی ونقدینگی را پیگیری کند تا بازار مسکن همچنان با حضور متقاضیان واقعی گردش داشته باشد.
کارشناسان معتقدند که افزایش ساخت و سازها و صدور مجوز ساخت در دولت های نهم ودهم وبا هدایت دولت احمدی نژاد تاثیر زیادی در ایجاد این ثبات نسبی در بازار مسکن داشته است.
340 میلیون متر زیربنای ساخته شده در دولت نهم
عملکرد دولت نهم از نیمه دوم سال 84 تا پایان نیمه اول سال 88 نشان می دهد که حدود 340 میلیون متر مربع زیربنای ساخته شده براساس مجوزهای صادرشده و حدود 690 هزار فقره پروانه ساختمانی صادرشده نتیجه کار این دولت در بازار مسکن بوده است.
این ساخت وساز ها عرضه مسکن را افزایش داده و ثبات قیمت را به همراه داشته است.قیمت متوسط آپارتمان که در برخی مناطق تهران تا متری 2.5 میلیون تومان افزایش یافته بود در سه سال اخیر،به متری 1.4 تا 1.8 میلیون تومان کاهش یافته است.
براساس نماگرهای بانک مرکزی، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری از حدود 130 هزار فقره در سال 84 به 172 هزارو600 در سال 85 رسید و 33 درصد رشد داشت. در سال 86 نیز 209 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شد که 21 درصد رشد داشت و در سال 87 به خاطر رکود این سال، شروع بحران مالی جهان وکاهش قیمت نفت، تعداد پروانه ها به 177 هزار فقره رسید و15 درصد کاهش داشت.
در نه ماهه اول سال 88 نیز 94 هزار دستگاه پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادرشده است.
سطح زیر بنای طبقات بر اساس پروانه های صادر شده نیز از 58 میلیون متر مربع از سال 84 به 70 میلیون متر مربع درسال 85 به 105 میلیون متر مربع در سال 86 رسید ودر طی این دو سال 21 و 50 درصد رشد داشت.در سال 87 نیز که بحران مالی جهان آغاز شد سطح زیربنای ساختمان ها براساس مجوزها به 100 میلیون متر مربع رسید.
در نه ماهه اول سال 88 نیز حدود 54 میلیون متر مربع سطح زیر بنای ساختمان ها بر اساس مجوزهای صادره بوده است.
اگر عملکرد دولت نهم از نیمه دوم سال 84 تا پایان نیمه اول سال 88 را در نظر بگیریم حدود 340 میلیون متر مربع زیربنای ساخته شده براساس مجوزهای صادرشده بوده است و حدود 690 هزار فقره پروانه ساختمانی صادرشده است.
شاخص بهای خدمات ساختمانی که نشان دهنده اثر تورم بر هزینه تولید ساختمان هاست از عدد 100 در مهرماه 1383 به عدد 246 در سال 87 و 274 در سه ماهه سوم سال 88 رسید و طی دولت نهم در مجموع حدود 150 واحد افزایش یافته است.
شاخص بهای تولید مصالح ساختمانی نیز از عدد 100 در سال 83 به 111 در سال 84 و 205 درسال 87 رسید و طی این 4 سال حدود 100 واحد افزایش یافت و دوبرابر شد.
اما نکته جالب این است که شاخص بهای مصالح ساختمانی در نه ماهه اول سال 88 کاهش یافته واز عدد 222 در شهریور سال 87 به 195 دراوایل زمستان سال 88 رسید و حدود 27 واحد کاهش یافت.
